Rủi ro công chứng ủy quyền

Việc công chứng ủy quyền vừa đúng luật và cũng vừa sai luật và tiềm ẩn không ít rủi ro cho các bên giao dịch. Tuy nhiên nó vẫn đang diễn ra hàng ngày trong các giao dịch mua bán nhà đất, ôtô gây thất thoát tiền bạc nhà nước.

Tôi xin nêu vấn đề để các bạn cùng suy ngẫm và có thêm ý kiến. Hy vọng rằng, qua bài viết cũng như phản hồi của các bạn đọc, người dân chúng ta có những hành động tích cực hơn để bảo vệ chính mình. Đồng thời, cũng có thể những người có trách nhiệm của cơ quan nhà nước đọc và biết đâu đó lại có những đề xuất điều chỉnh cho phù hợp.

1. Thực trạng

Tất cả các hoạt động như chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, mua bán xe ô tô...đều có thể công chứng ủy quyền.

2. Lý do dẫn đến việc ngày càng nhiều giao dịch như trên được công chứng ủy quyền

Đối với nhà đất, chung cư:

Giấy tờ chưa đầy đủ và thường xảy ra đối với nhà chung cư. Sau quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thể quyết toán, hoàn công công trình nên không thể làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua.

Thời gian từ lúc nhận bàn giao nhà cho đến khi nhận được sổ hồng nếu nhanh thì 1 năm, lâu thì 3 năm và thông thường thì khoảng 2 năm.

Trong thời gian này, nếu muốn chuyển nhượng thì không thể làm được thủ tục gì ngoài công chứng ủy quyền. Nếu cẩn thận, thì làm thêm 2 loại văn bản nữa: hợp đồng hứa mua hứa bán và lập văn bằng di chúc đề phòng trường hợp người bán chết đột ngột.

Vậy trong trường hợp này tại sao người bán, người mua không làm các thủ tục sang tên tại chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng? Đi tìm câu trả lời chúng ta sẽ thấy: nhà nước quy định đối với nhà chung cư đã bàn giao thì chủ đầu tư không được làm thủ tục sang tên hợp đồng nữa.

Vậy, chủ đầu tư không làm thì có mang hợp đồng đó (hợp đồng mua bán nhà chung cư mà người đang muốn bán lại đã ký với chủ đầu tư) ra công chứng để làm thủ tục mua bán được không? Thưa không vì: công chứng chỉ làm đối với những trường hợp đã có sổ hồng.

Nguyên nhân của việc người dân phải làm công chứng ủy quyền là vì các quy định của nhà nước đã hạn chế việc làm thủ tục sang tên trong khi các thủ tục khác không kịp để gối đầu giải quyết dẫn đến việc người dân phải chấp nhận làm công chứng ủy quyền.

Ngoài nguyên nhân này ra thì còn một số trường hợp với suy nghĩ mua nhà để ở, không mua đi bán lại nên làm thủ tục nhanh gọn nhất, đỡ tốn các chi phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản… nên chỉ làm công chứng ủy quyền.

Đối với mua bán ôtô:

Do mức thu lệ phí trước bạ đối với việc chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi vẫn còn quá cao (đối với Hà Nội và TP. HCM là 12%, đối với các tỉnh thành khác là 10%). Với lần đầu thì do chính sách Nhà nước quy định, cơ quan, tổ chức, người dân dám mua xe để đăng ký lần đầu thì chấp nhận đăng ký để xe đủ điều kiện hoạt động.

Tuy nhiên, đối với trường hợp sang nhượng lại xe đã qua sử dụng (đối với trường hợp xe đã được đăng ký và đang được lưu hành trong nước) thì phí trước bạ vẫn còn rất cao.

Do đó, đa số người dân lựa chọn phương án công chứng ủy quyền: nội dung ủy quyền có thể là: quản lý, sử dụng tài sản, định đoạt tài sản, mua bán, tặng, cho… và ủy quyền này là phù hợp với pháp luật.

Mặc dù, pháp luật cũng đã quy định: mọi người hợp mua bán, chuyển nhượng, tặng cho đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì phải làm thủ tục sang tên nhưng phần lớn người dân sẽ lách quy định này bằng việc ủy quyền.

Vì nếu có bị CSGT thổi còi thì cùng lắm chỉ bảo: tôi mượn xe. Mà mượn xe thì pháp luật không cấm. Đây chính là một thực trạng pháp lý vừa đúng luật (pháp luật cho phép ủy quyền) và cũng vừa sai luật (pháp luật quy định phải làm thủ tục sang tên trong trường hợp mua bán, tặng cho thì người dân lại vận dụng ủy quyền).

Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là gì?

Người dân thì tìm cách để không phải đóng lệ phí trước bạ mà vẫn sử dụng được xe để đi. Xe đã đăng ký thì được phép lưu hành. Còn việc chứng minh người sử dụng có phải do chuyển nhượng, tặng cho hay không thì rất khó. Nhưng chính vì vận dụng như thế này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

3. Những hạn chế của chính sách và rủi ro có thể phải gánh chịu

Đối với Nhà nước:

Đối với chuyển nhượng bất động sản: trong trường hợp bất động sản đó chuyển nhượng nhiều lần thì nhà nước không thu được thuế, những người ủy quyền lần sau lại tìm đến người đứng tên đầu để công chứng ủy quyền tiếp (vì thông thường trong giao dịch mua bán, người ta vẫn thỏa thuận với nhau, nếu bên mua chuyển nhượng tiếp, bên bán có nghĩa vụ ký hợp đồng ủy quyền khác).

Không thu được hoặc thu được rất ít lệ phí trước bạ đối với đa số trường hợp chuyển nhượng xe từ lần thứ hai trở đi. Khó quản lý và mất nhiều công sức khi truy tìm người sử dụng hiện tại trong trường hợp xe gây tại nạn hoặc có liên quan đến những hành vi vi phạm pháp luật.

Đối với người mua:

Người ủy quyền thay đổi cam kết: khi làm thủ tục chính thức thường vòi vĩnh tiền thêm.

Người ủy quyền thay đổi chỗ ở, khi cần hoàn tất thủ tục để sang tên thì đi tìm cũng khó khăn.

Người ủy quyền là công ty thì có nhiều khả năng thay đổi tên gọi, địa chỉ, bị mua bán, sáp nhập hoặc thậm chí giải thể, phá sản.

4. Giải pháp

Đối với nhà đất:

Nhà nước nên chấp thuận cho công chứng chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp đã bàn giao nhà nhưng chưa có sổ hồng.

Đối với ô tô:

Nhà nước mạnh dạn giảm tỷ lệ lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi xuống còn 1%. Vì về cơ bản, chiếc xe này đã chịu lệ phí trước bạ lần đầu theo quy định.

Trong trường hợp sang tên, chuyển chủ cùng địa bàn một tỉnh, thành chuyển cho nhau thì thu một mức chung là 1%.

Trong trường hợp sang tên, chuyển chủ khác tỉnh thành thì xử lý theo hướng: nếu có sự chênh lệch giữa tỷ lệ thu lần đầu ở tỉnh thành này, so với tỉnh thành khác thì thu bù.

Chuyển vùng từ địa phương có mức thu lệ phí trước bạ lần đầu cao hơn (Hà Nội, TP. HCM) về các địa phương có mức thu lệ phí trước bạ lần đầu thấp hơn thì chỉ thu 1% đối với chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi.

Trường hợp chuyển vùng từ các địa phương có mức thu lệ phí trước bạ lần đầu thấp hơn về địa phương có mức thu lệ phí trước bạ lần đầu cao hơn (Hà Nội, TP. HCM) thì thu 1% và cộng thêm phần chênh lệch tỷ lệ % của lần đầu giữa tỉnh thành này, so với Hà Nội hoặc tỉnh thành kia. Xin xem các ví dụ dưới.

Ví dụ 1: Chuyển vùng từ Hà Nội vào TP. HCM thì chỉ đóng 1%. Lý do: lệ phí ở Hà Nội đăng ký lần đầu 20%, chuyển vào TP. HCM có mức lệ phí đăng ký lần đầu 15%, mức này thấp hơn mức thu lần đầu của Hà Nội nên chỉ thu 1%.

Ví dụ 2: Chuyển vùng từ TP. HCM ra Hà Nội thì đóng 6%. Lý do: Lệ phí ở TP. HCM đăng ký lần đầu 15%, chuyển ra Hà Nội có mức lệ phí đăng ký lần đầu 20%. Cao hơn 5% nên thu 1% đối với phần lệ phí trước bạ cho việc sang tên từ lần 2 trở đi và cộng với 5% chênh lệch do Hà Nội có mức thu cao hơn TP. HCM ở lần thu đầu tiên.

Nếu làm như vậy, Nhà nước thu được tiền, Nhà nước dễ quản lý đối với các xe chuyển nhượng. Còn người dân cảm thấy công bằng hơn và chi phí bỏ ra chấp nhận được nên sẽ đi làm thủ tục đầy đủ hơn.

Nguyễn Ngọc Luận